Si vous êtes particulier et que vous souhaitez investir dans l’immobilier, optez pour le régime de la SCPI. La société civile de placement immobilier est en effet investie pour la gestion de biens immobiliers, et elle reverse ensuite des dividendes aux épargnants. Avant de vous lancer dans ce type de placement, il est important de faire une étude de marché. Quelles sont alors les questions à se poser pour investir auprès d’un SCPI ?
1. Combien faut-il investir dans une SCPI ?
La question concernant les placements revient très fréquemment sur plusieurs foras. L’investissement auprès des SCPI est à hauteur de tous les budgets. Vous pouvez donc acheter des parts à partir 200 euros et pour souscrire, il vous faut un minimum de 5 à 10 parts. Lorsque vous souhaitez investir au comptant et si vous souhaitez jouir de quotes-parts plus élevées, il vous faudra investir un montant conséquent. Une mise de 20 000 euros au minimum permettra de faire augmenter vos revenus mensuels. Prenons l’exemple d’une SCPI pierval santé dont le taux de distribution est de 4,95 %. Vous pouvez ainsi toucher jusqu’à 247,5 euros par trimestre. Vous pouvez ensuite effectuer vos placements tout en ayant recours à un crédit ; et obtenir un prêt à hauteur de 100 000 euros après une étude patrimoniale et enfin rembourser avec les dividendes perçus. En résumé, il est conseillé d’investir environ 15 % de votre patrimoine immobilier chez les SPCI.
2. Quels sont les risques encourus ?
Les potentiels risques dépendent ici du type de capitalisation dans lequel vous avez investi. S’il s’agit d’un capital fixe, le rendement des parts va dépendre du marché immobilier. Dans ce cas de figure, les investisseurs ont tendance à perdre en flexibilité. Ceci est dû à l’incapacité de revendre directement leurs parts sur le marché. Il en est de même pour le capital variable. En effet, les dividendes oscillent en fonction de l’offre et de la demande. Au fur et à mesure que vous faites baisser le prix des parts, les bénéfices sont également réduits. Vous pouvez aussi être confronté à la diminution de vos revenus locatifs. Elle est souvent due à un abaissement du taux d’occupation des biens immobiliers ou à une baisse de loyers dans le cadre d’un immobilier locatif. Une mauvaise gestion de patrimoine par la société agréée de l’AMF peut constituer un risque pour les investisseurs.
3. Quelle est la rentabilité d’un SCPI et que retenir de l’horizon de placement ?
Il existe deux types de rentabilité en fonction du type de SCPI : la SCPI de rendement et la SCPI fiscale. Le premier type concerne les investisseurs en quête de performance et de rendements réguliers. La rentabilité a connu une baisse depuis 2014 où elle était à 5,07 %. En 2015, elle est descendue à 4,85 % selon l’Aspim-IEIF pour finalement devenir stable à 4,35 %. En ce qui concerne les SCPI fiscales, elles se reposent sur le mécanisme PINEL pour l’abaissement de l’impôt sur vos revenus. Le taux de fiscalité oscille actuellement entre 1,5 % et 2 %. Pour des frais d’entrée de 10 % hors aller-retour, vous avez droit à un horizon de placement allant de huit à dix ans. C’est un délai qui permet un rehaussement des prix de financement. La plupart des baux dans un immobilier locatif font une indexation des loyers sur l’inflation, mais cela agit tout de même sur les produits.
4. Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir sa SCPI ?
Pour limiter les risques de perte, vous devez bien choisir votre société civile de placement immobilier.
Tenir compte de la capitalisation
C’est un facteur très important qui vous permet de mutualiser les risques. Investir dans une scpi, c’est devenir propriétaire de plusieurs mètres de carrés disséminés à différents endroits. Ainsi, plus le capital est élevé, plus le risque est bas. Priorisez donc des sociétés qui possèdent au moins 300 millions d’euros de fonds propres.
Consultez le taux d’occupation
C’est un chiffre public, donc accessible à tous les futurs épargnants. Il s’agit du pourcentage des biens immobiliers. S’il est élevé, cela signifie que le parc est optimisé et entièrement loué. Les SCPI dont le taux d’occupation oscille entre 90 et 100 % sont à prioriser.
La revente
Les grosses SCPI ont de grands volumes de transaction et sauront s’imposer sur le marché. C’est un facteur qui va accélérer les ventes de parts. Ces sociétés trouvent rapidement des acheteurs et vous permettent de rentabiliser en termes de revenus. L’ancienneté est donc un point à prendre en compte pour ce type de critères.
Le report à nouveau
Ce sont des liquidités qui permettent d’anticiper une stabilité dans la perception des loyers. Elles garantissent la sécurité pour les épargnants et permettent aussi d’anticiper sur les mauvaises surprises comme le départ d’un locataire par exemple.